Interview-Vorbereitung
für den Beispiel-Termin
Drei Pfeiler. Zwanzig Fragen. Ein Auftritt, an dem das Valuation-Team hängenbleibt.
01 Strategie & Mindset
Drei Pfeiler. Jede Antwort zahlt mindestens auf einen davon ein. Wenn nicht, hast du sie verschenkt.
Bevor du in die Details der Vorbereitung gehst, prägst du dir die folgenden drei Pfeiler so tief ein, dass du sie auch um drei Uhr nachts aufsagen könntest. Jede Antwort, die du im Gespräch gibst, sollte sich auf mindestens einen dieser Pfeiler stützen. Wenn eine Antwort keinen dieser drei Pfeiler trifft, hast du sie verschenkt, weil sie austauschbar war. Diese drei Pfeiler sind dein Alleinstellungsmerkmal.
Operative Tiefe
Du hast rund 18 Monate als Werkstudent bei zwei Property-Management-Stationen mit Bestands-, Anlagen- und Vertragsdaten gearbeitet. Dein wichtigstes Projekt war der Aufbau der unternehmensweiten Wartungsmatrix, also einer strukturierten Erfassung sämtlicher technischer Anlagen mit ihren Prüf- und Betreiberpflichten. Daraus folgt: du kennst die Daten von unten, weil du sie selbst gepflegt hast.
Bewertungsmethodik
Im Studium lag dein Schwerpunkt auf Immobilieninvestition und -finanzierung. Beide Module hast du mit Top-Noten abgeschlossen, deine Bachelorthesis zur Rolle von PropTechs in der Projektentwicklung mit der guter Note. Daraus folgt: Discounted Cash Flow, Direct Capitalisation und das deutsche Vergleichswertverfahren sind für dich keine fremden Begriffe, sondern methodisch gesicherte Werkzeuge.
Eigenentwicklung
Seit Anfang 2025 entwickelst du eine eigene digitale Plattform für die Immobilienverwaltung. Datenmodell, Workflow-Architektur und Code stammen vollständig von dir. Daraus folgt: du kannst die Werkzeuge, die das Valuation-Team gerade einführen will, nicht nur bedienen, sondern auch selbst weiterbauen, falls erforderlich.
Drei Sätze, die in den ersten zehn Minuten fallen müssen
Diese drei Sätze sind das Aktivierungssignal deiner drei Pfeiler. Wenn du es schaffst, sie früh im Gespräch unterzubringen, hat dein Gesprächspartner ab dann die richtige Brille auf, durch die er dich bewertet.
- „Ich habe bei zwei Property-Management-Stationen rund 18 Monate genau die Bestands- und Anlagendaten strukturiert, aus denen Ihre Bewertung später ihre Zahlen zieht."
- „Mein Studienschwerpunkt war Immobilieninvestition und -finanzierung, beide Module habe ich mit mit Top-Noten abgeschlossen, das heißt Discounted Cash Flow, Direct Capitalisation und das Vergleichswertverfahren sind für mich keine fremden Begriffe."
- „Ich entwickle seit Anfang 2025 eine eigene Plattform für die Immobilienverwaltung, daher weiß ich aus erster Hand, wie sich heterogene Bestandsdaten für Bewertung und Reporting nutzbar machen lassen."
Tonalität · was du tust und was du lässt
Norvik Capital ist ein börsennotierter Konzern mit gründergeführter Tradition, kein junges PropTech-Start-up. Deine Wortwahl muss diesem Kontext folgen. Die folgenden Regeln helfen dir, im Gespräch nicht aus der Rolle zu fallen.
Was du im Gespräch aktiv tust
- Wenn du auf Property- und Facility-Management-Realität verweist, sprich von „Verständnis" für die operative Seite, nicht von „Empathie". Empathie klingt nach Dienstleisterperspektive. Du stehst auf der Eigentümer- und Asset-Manager-Seite.
- Wähle einen sachlichen, präzisen und höflichen Ton. Norvik Capital ist börsennotiert, dort spricht man konservativer als in einem PropTech-Boutique.
- Halte Pausen aus. Wenn dein Gegenüber kurz schweigt, fülle die Stille nicht reflexhaft. Souveränität zeigt sich in der Fähigkeit, Stille auszuhalten.
- Verwende die Vokabeln der Branche aktiv: Mandat, Vehikel, Wertfortschreibung, Werttreiber, Stichtagsbewertung, Off-Cycle.
- Wenn du Anekdoten erzählst, werde konkret. Die Wartungsmatrix als Steuerungsinstrument ist deine stärkste Geschichte.
Was du im Gespräch nicht tust
- Niemals erfundene Zahlen nennen. Wenn du auf der Property-Management-Praxis verweist, ist dein persönlicher Verantwortungsbereich ein zweistelliger Objekt-Bestand in Hamburg, nicht die den gesamten deutschlandweiten Firmenbestand.
- Nicht den Eindruck erzeugen, du wolltest eigentlich in die Tech-Welt. Du bewirbst dich für Bewertung, deine Tech-Affinität ist ein Verstärker, kein Selbstzweck.
- Erwähne den geplanten dualen Master an der berufsbegleitendes Wirtschaftsstudium nicht von dir aus. Wenn er gefragt wird, antwortest du klar (siehe Frage 7.12), aber proaktiv reinbringen würde wirken, als wäre die Festanstellung nur ein Plan B.
- Vermeide Floskeln wie „spannende Herausforderung", „brennen für", „berufliche Heimat". Sie machen dich austauschbar.
- Vermeide Bindestrich-Einschübe als Stilmittel auch mündlich. Was schriftlich blockiert ist, gilt im Gespräch genauso.
02 Firmen-Deep-Dive
Firmen-Deep-Dive
03 Die Rolle & Tagesgeschäft
Die Rolle & Tagesgeschäft
04 Bewertungsmethodik – Tiefenwissen
Zwei oder drei dieser Methoden werden in irgendeiner Form abgefragt. Lerne das exakt, nicht „so ungefähr".
ImmoWertV (deutsche Welt)
Vergleichswertverfahren
Direkte Vergleichspreise gleichartiger Objekte. Klassisch für ETW, RH, unbebaute Grundstücke. Schwäche: Datenverfügbarkeit, Vergleichbarkeit.
Ertragswertverfahren
Reinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert. Liegenschaftszinssatz aus Verkaufsfällen. Klassisch für Mietwohngebäude, Renditeobjekte.
Sachwertverfahren
Bodenwert + Gebäudesachwert × Sachwertfaktor. Selbstgenutzte Eigenheime, Spezialimmobilien ohne Marktertragsbezug.
Discounted Cash Flow (DCF) – das Pflicht-Modell
Aufbau: Zukünftige Netto-Cashflows (NOI nach CapEx) über 10 Jahre Detailprognose. Restwert (Reversion / Exit Value) durch Direktkapitalisierung des stabilisierten NOI mit Exit Yield. Diskontierung aller Zahlungsströme auf Stichtag mit Discount Rate.
V = Σt=1..n CFt / (1+r)t + EVn / (1+r)n
Sensitivität: 25 Basispunkte Discount Rate oder Exit Yield ändern den Wert teils zweistellig prozentual. Deshalb Plausibilisierung mit Direct Capitalisation parallel.
Term & Reversion (britischer Klassiker)
Term: vertraglich gesicherte Miete (in-place rent) bis Vertragsende, kapitalisiert mit „Term Yield".
Reversion: ab Vertragsende erwartete Marktmiete, kapitalisiert mit „Reversionary Yield" und auf den Stichtag abgezinst.
Anwendung: heute weniger im Fokus, aber bei Single-Tenant-Objekten mit klarem Lease-End hilfreich.
RICS Red Book – Marktwert-Definition
Market Value: arms-length transaction · willing buyer / willing seller · after proper marketing · knowledgeable, prudent parties · without compulsion.
Du musst das nicht wörtlich wissen. Aber die fünf Bausteine als Begriffe parat haben.
Glossar · die Vokabeln, die im Gespräch fallen können
Die folgenden Begriffe können in einem Bewertungsgespräch jederzeit fallen. Du musst sie nicht alle aktiv verwenden, aber du musst beim Hören sofort wissen, was gemeint ist. Jede Definition ist hier auf eine Zeile reduziert. Die ausführlichen Erklärungen mit Beispielrechnungen findest du in der nächsten Sektion „Wissensaneignung".
| Begriff | Was es bedeutet |
|---|---|
| ERV (Estimated Rental Value) | geschätzte nachhaltige Marktmiete, also die Miete, die das Objekt am freien Markt heute erzielen könnte |
| Passing Rent | aktuell laufende Vertragsmiete, die der Mieter heute tatsächlich zahlt |
| Over-rented / Under-rented | die laufende Vertragsmiete liegt über (over) oder unter (under) der Marktmiete (ERV) |
| WAULT | Weighted Average Unexpired Lease Term, also die mit der Miete gewichtete Restlaufzeit aller Mietverträge eines Objekts |
| WAULB | wie WAULT, aber bis zum nächsten möglichen Kündigungstermin (Break-Option) statt bis zum vertraglichen Ende |
| Net Initial Yield (NIY) | Direktrendite, ermittelt aus Bruttojahresmiete minus Bewirtschaftungskosten geteilt durch Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten |
| Equivalent Yield | die einheitliche Rendite, die das Term-and-Reversion-Verfahren zum gleichen Wert führt wie die getrennte Rechnung – ein „blended" Yield |
| Reversionary Yield | Rendite bezogen auf die Marktmiete (ERV), nicht auf die laufende Vertragsmiete |
| Cap Rate / Liegenschaftszinssatz | Marktrendite, mit der man stabilisierten Net Operating Income direkt kapitalisiert; deutscher Begriff in ImmoWertV: Liegenschaftszinssatz (LZ) |
| Discount Rate | risikoadjustierte Anforderungsrendite, mit der zukünftige Cashflows im DCF auf den Bewertungsstichtag abgezinst werden |
| Reletting Void | erwartete Leerstandszeit zwischen dem Auszug eines Mieters und dem Einzug des Nachfolgers |
| TI (Tenant Improvements) | vom Vermieter finanzierte Mieterausbauten, häufig im Rahmen eines neuen Mietvertrags |
| Letting Costs | Vermietungskosten wie Maklerprovisionen, Marketingkosten, mietfreie Anfangsmonate |
| Yield Compression | fallende Marktrenditen, die zu steigenden Asset-Werten führen (umgekehrt: Decompression = steigende Renditen, fallende Werte) |
| Stranded Asset | ein Objekt, das durch verschärfte ESG-Anforderungen seine wirtschaftliche Wertschöpfung verliert, weil zu hohe Modernisierungs-CapEx oder Mietausfälle drohen |
| CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) | Pfad-System, das pro Asset-Klasse und Region die zulässige CO2-Intensität (kg pro m² pro Jahr) bis 2050 vorgibt; reißt ein Asset diesen Pfad, gilt es als gefährdet |
| EPC (Energy Performance Certificate) | Energieausweis nach europäischem Standard, klassifiziert das Objekt von A (sehr effizient) bis G (ineffizient) |
04+ Wissensaneignung · Vokabeln · Formeln
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04++ Übungsaufgaben · selbst rechnen
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05 Power BI · Automate · Copilot
Power BI · Automate · Copilot
06 Markt 2026
Markt 2026
07 Selbstvorstellung & Drill
Selbstvorstellung & Drill
08 20 Flashcards · klicken zum Umdrehen
Nicht auswendig lernen. Anker lernen. Welche zwei oder drei Eckpfeiler willst du in jeder Antwort haben.
→ Klick auf eine Karte dreht sie um. Klick erneut, um zurückzukehren.
+ 18 weitere Karten in deiner Vorbereitung
09 Deine Fragen ans Team
Deine Fragen ans Team
10 Gehaltsverhandlung
Gehaltsverhandlung
11 Logistik & Outfit
Logistik & Outfit
12 Drill-Plan · Tag-vor-Tag
Drill-Plan · Tag-vor-Tag
13 Cheat-Sheet · A6 · Druckbar
In deiner eigenen Handschrift abschreiben. Das aktiviert die Inhalte stärker als Drucken.
Norvik Capital · Beispiel-Termin
- AUM ca. 55 Mrd · paneuropäisch · gründergeführt · börsennotiert SE
- In-House Bewertung → Valuation Committee → Mandatssteuerung
- Drei Pfeiler: PM-Tiefe (Werkstudent) · Methodik (Top-Noten) · Plattform
- Kernsatz: „Ich kenne die Daten von unten."
- DCF: NOI 10y + Reversion · Discount Rate · Sensi 25 bp
- ImmoWertV: Vergleich · Ertragswert · Sachwert
- ESG: CRREM · Stranding · EPC
- Power BI: Wertbrücke · Sensi-Cockpit · Heatmap
- Power Automate: Eingangsworkflow · Quality Gates
- Gehalt: 55k Anker · untenraus 50k
- Verfügbarkeit: kurzfristig · 2–4 Wochen
- Drei Fragen: Org-Aufbau · Tooling-Hebel · Karrierepfad